Io affitto, non ho comprato casa in Svizzera: questo articolo non è la mia esperienza, ma quello che ho trovato verificando fonti federali, cantonali e bancarie ufficiali. Dove una cifra non ha una fonte primaria solida, lo dico chiaramente invece di inventarla.
La Lex Koller: la buona notizia per chi ha un passaporto UE/AELS
La Lex Koller è la legge federale che limita lâacquisto di immobili da parte di âpersone allâesteroâ. La domanda che conta per un italiano che si trasferisce: la Lex Koller si applica a te?
Se sei cittadino UE/AELS (come un italiano) e hai domicilio legale ed effettivo in Svizzera (in pratica, hai un permesso B o C e ci vivi davvero), non sei considerato âpersona allâesteroâ. La Lex Koller non si applica affatto: compri come comprerebbe un cittadino svizzero, nessuna autorizzazione cantonale, nessuna restrizione su seconde case o investimenti immobiliari. Vale sia con permesso B che con permesso C. Fonte: Amt fĂźr GrundstĂźckverkehr del Canton Berna, confermato dal Canton Zurigo.
Se sei cittadino di un paese extra-UE/AELS, la situazione è diversa: con permesso B resti âpersona allâesteroâ e serve unâautorizzazione cantonale, salvo unâeccezione specifica che permette di comprare senza autorizzazione la sola abitazione principale nel luogo dove vivi e lavori (niente seconde case). Con permesso C, se hai domicilio effettivo in Svizzera, sei equiparato a un cittadino svizzero.
Una revisione in corso: è in consultazione (fino al 15 luglio 2026) una modifica della Lex Koller che vorrebbe estendere lâobbligo di autorizzazione anche ai cittadini extra-UE sulla residenza principale, con obbligo di rivendita entro 2 anni se lasciano la Svizzera. Non è ancora legge: se leggi questo articolo piĂš avanti nel tempo, verifica lo stato della riforma prima di darla per scontata.
Il mutuo ipotecario: le regole che valgono per tutti
Le banche svizzere applicano le stesse regole di base a chiunque, cittadino o straniero, per decidere se e quanto prestare:
Fondi propri minimi: 20% del prezzo dâacquisto. Di questo 20%, almeno la metĂ (10 punti percentuali) deve venire da fondi âsolidiâ: risparmio, titoli, pilastro 3a. Il resto può arrivare dal 2° pilastro (LPP).
La regola di sostenibilitĂ : il costo annuo teorico del mutuo (interessi teorici piĂš manutenzione, di solito stimata allâ1% del valore dellâimmobile) non deve superare circa un terzo del tuo reddito lordo annuo. Il punto che sorprende molti: le banche non usano il tasso dâinteresse reale di mercato per questo calcolo, ma un tasso teorico del 5%, un margine di sicurezza pensato per il caso in cui i tassi risalgano. Fonte: calcolatore ipoteche UBS.
Permesso B o C per ottenere il mutuo? Qui devo essere onesto sui limiti della mia ricerca: non ho trovato nessuna banca svizzera che dichiari pubblicamente e per iscritto âserve il permesso Câ. Nella prassi, chi ha un permesso C (diritto di soggiorno illimitato) viene percepito come meno rischioso di chi ha un permesso B a breve scadenza, e questo può influenzare la valutazione della banca. Ma non è una regola scritta che ho potuto verificare: se stai valutando un acquisto con permesso B, chiedi direttamente a 2-3 banche (o a un broker ipotecario) prima di fare progetti, non fidarti di quello che leggi genericamente online, compreso qui.
Le tasse cantonali sul trasferimento immobiliare
Quando compri, oltre al prezzo paghi anche una tassa cantonale (a volte comunale) sul trasferimento di proprietĂ . Varia moltissimo da cantone a cantone:
Canton Vaud: 3,3% del valore venale dellâimmobile (2,2% cantonale piĂš fino a 1,1% comunale). Fonte: vd.ch.
Canton Zurigo: zero. La Handänderungssteuer è stata abolita dal 1° gennaio 2005, dopo unâiniziativa popolare approvata nel 2003. Fonte: comunicato ufficiale del Consiglio di Stato zurighese. Restano solo le spese notarili e di iscrizione al registro fondiario.
Canton Ginevra: circa il 3% del prezzo, con un dispositivo di riduzione (CASATAX) per chi acquista la propria residenza principale sotto una certa soglia di prezzo. Non ho trovato la soglia esatta aggiornata al 2026 su una fonte cantonale primaria: verifica la cifra corrente su ge.ch prima di fare un preventivo.
La differenza tra un cantone e lâaltro, su una casa da 800.000 CHF, può valere oltre 26.000 CHF: informati sulla regola del cantone specifico prima di fissarti su un budget.
Il valore locativo: la tassa che (per ora) resta
Chi possiede una casa in Svizzera e ci vive dentro paga una tassa su un reddito che, in realtĂ , non incassa: il valore locativo (valeur locative / Eigenmietwert), una stima di quanto guadagnerebbe se affittasse la casa a se stesso, tassata come reddito imponibile. Ă una particolaritĂ quasi unica in Europa.
Il 28 settembre 2025 il popolo svizzero ha votato per abolirlo, con il 57,7% di sĂŹ. Fonte: swissinfo.ch. Ma lâabolizione non è ancora in vigore: secondo la Confederazione non entrerĂ in vigore prima del 2028. Se compri casa oggi, continui a pagare il valore locativo per almeno un paio dâanni, non aspettarti un cambiamento immediato.
Domande frequenti
Un frontaliere (permesso G) può comprare casa in Svizzera?
Questo articolo copre chi risiede in Svizzera con permesso B o C. Il permesso G ha regole diverse, sia per la Lex Koller che per il mutuo, e non lâho verificato in questa ricerca: se sei frontaliere, chiedi a una banca svizzera prima di fare ipotesi basate su questo articolo.
Conviene comprare o affittare in Svizzera?
Dipende da quanto tempo pensi di restare e da quanti fondi propri hai giĂ . Se sei ancora nei primi anni e non hai il 20% di fondi propri, lâaffitto resta lâopzione realistica per la maggior parte di chi si trasferisce.
Il 2° pilastro (LPP) può coprire tutto il 20% di fondi propri?
No. Massimo la metà (10 punti percentuali su 20) può venire dal 2° pilastro: il resto deve arrivare da risparmio, titoli o pilastro 3a.
Devo dichiarare la casa nella dichiarazione dei redditi anche se non la affitto?
SĂŹ, tramite il valore locativo, finchĂŠ la riforma approvata nel 2025 non entra in vigore (non prima del 2028). Per la dichiarazione in Canton Vaud in generale, vedi la guida alla dichiarazione dei redditi.