Affitto in Svizzera 2026: come trovare casa da italiano

Cercavamo casa a Losanna nell’ottobre 2020. Io non avevo ancora il permesso B. Avevamo un cane. Il mercato immobiliare svizzero è tra i più competitivi d’Europa.

Abbiamo visitato 5 appartamenti in un mese. Quattro no. Il quinto sì: i proprietari volevano incontrarci di persona, capire chi eravamo, vedere anche Lea. Alla firma del contratto ci hanno offerto un brindisi. Grazie ancora a Claude e Sabine.

Questo articolo racconta quello che ho imparato in 6 anni di affitti in Svizzera: dal primo appartamento a Denges a 2.200 CHF al mese, a quello attuale vicino all’EPFL.

Come funziona il mercato degli affitti svizzero

Il mercato immobiliare svizzero è competitivo, veloce e molto formale. Le differenze principali rispetto all’Italia:

Gli appartamenti vanno via in pochi giorni. Spesso ore.
Le agenzie (régie) seguono procedure rigide: senza tutti i documenti in ordine, non ti considerano
I proprietari privati hanno più flessibilità: possono decidere di fidarsi
Il cane è un elemento da menzionare subito: molti proprietari non accettano animali, è meglio saperlo prima di visitare
La lettera motivazionale è reale e viene letta

💡 Consiglio pratico: iscriviti alle newsletter di ImmoScout24 e homegate.ch con le tue preferenze salvate. Quando esce un annuncio che ti interessa, hai ore, non giorni. Tieni il dossier sempre pronto da inviare.

Dove cercare casa

Portali principali:

ImmoScout24: il più usato in Svizzera, il più completo
homegate.ch: buona selezione, interfaccia pulita
anibis.ch: annunci privati, più economico, meno formale
immobilien.ch: alternativa, utile per confrontare

Per il Canton Vaud e Ginevra, molti annunci appaiono su tutti e tre i portali contemporaneamente. Non perdere tempo a controllare uno alla volta: imposta gli alert e ricevi le notifiche.

Il dossier: cosa mettere dentro

Il dossier è il tuo “curriculum da inquilino”. In Svizzera è obbligatorio per qualsiasi richiesta, che tu risponda a un’agenzia o a un privato.

Documenti standard:

Documento	Dettaglio
Ultime 3 buste paga	O dichiarazione del datore di lavoro se appena assunto
Contratto di lavoro	Per dimostrare stabilità del reddito
Carta d’identità o passaporto	Fronte e retro
Permesso di soggiorno	Permesso B, C o altro (se già disponibile)
Estratto registro esecutori	Documento chiave: vedi sezione dedicata
Lettera motivazionale	1 pagina: chi sei, perché vuoi quell’appartamento
Referenze	Da un precedente proprietario, se disponibili

Se hai un cane o altri animali: menzionalo nella lettera motivazionale. Non aspettare che te lo chiedano: dimostra trasparenza e aumenta le possibilità con i proprietari aperti.

Se non hai ancora il permesso B: le agenzie di solito non accettano. I proprietari privati possono farlo dopo averti incontrato di persona e valutato, come è successo a noi. Una lettera del datore di lavoro che attesta l’imminente inizio del contratto può aiutare.

L’estratto del registro delle esecuzioni

Viene chiamato in tre modi, ma il concetto è uno solo: dimostra che non hai debiti non pagati in Svizzera.

Francese: Extrait du registre des poursuites
Tedesco: Betreibungsauszug
Italiano: Estratto del registro delle esecuzioni

Senza di esso, nessuna agenzia ti considera. I proprietari privati lo chiedono quasi sempre.

Come richiederlo:

Vai su debtcollection.easygov.swiss: il portale federale ufficiale
Seleziona il tuo cantone di residenza
Paga online: 18 CHF (tariffa ufficiale cantonale)
Ricevi il documento in formato PDF

Alternativa: di persona all’Ufficio delle esecuzioni del tuo comune (Office des poursuites / Betreibungsamt), ma nel Canton Vaud gli sportelli fisici sono stati ridotti; il canale online è più comodo.

Validità pratica: nessun termine legale, ma i proprietari e le agenzie accettano quasi sempre solo documenti non più vecchi di 3 mesi.

⚠️ Se sei appena arrivato in Svizzera: non hai ancora un estratto perché non sei registrato nel sistema svizzero. Puoi dirlo apertamente: è normale per i nuovi arrivati. I proprietari privati lo capiscono; le agenzie di solito no.

Il deposito di garanzia

In Svizzera il deposito di garanzia (dépôt de garantie / Mietzinskaution) è obbligatorio per quasi tutti i contratti di affitto. L’importo è stabilito per legge: massimo 3 mesi di affitto.

Come funziona:

Apri un conto bancario specifico per il deposito (la maggior parte delle banche svizzere offre questo servizio)
Versi l’importo concordato
Il denaro rimane bloccato per tutta la durata del contratto: né tu né il proprietario potete toccarlo
Alla fine del contratto, dopo l’état des lieux de sortie (ispezione finale), il proprietario sblocca o trattiene parte del deposito in base allo stato dell’appartamento

Noi abbiamo aperto il conto per il deposito con UBS. Molte banche offrono questo servizio. Per le spese quotidiane invece (affitto mensile, bollette, cassa malattia) uso Neon: zero canone, IBAN svizzero, bonifici gratuiti.

Alternativa al deposito bancario: alcune compagnie assicurative (es. Helvetia, Zurich) offrono assicurazioni sul deposito. Paghi un piccolo premio annuale invece di immobilizzare 3 mesi di affitto. Utile se la liquidità è limitata all’inizio.

L’état des lieux

L’état des lieux (Wohnungsabnahme) è l’ispezione dell’appartamento, e si fa due volte:

All’entrata (état des lieux d’entrée): documenta lo stato di ogni stanza, ogni danno preesistente. Partecipa sempre e firma solo se sei d’accordo. Foto di tutto.
All’uscita (état des lieux de sortie): confronto con lo stato iniziale. I danni a tuo carico vengono detratti dal deposito.

Gli svizzeri sono molto precisi su questo. Il verbale è dettagliato: pareti, pavimenti, serramenti, elettrodomestici. Non sottovalutarlo.

Quanto costa affittare in Svizzera

I prezzi variano moltissimo per cantone, comune e tipo di abitazione. Canton Vaud (aggiornato 2026):

Tipo	Prezzo indicativo
Monolocale / studio	1.200-1.600 CHF/mese
2 locali	1.600-2.200 CHF/mese
3-3.5 locali	2.000-3.000 CHF/mese
4+ locali / casa	2.800-4.500+ CHF/mese
Losanna centro	+20-30% rispetto alla media

La mia esperienza diretta:

Primo appartamento a Denges (villaggio vicino Losanna): 3.5 locali su due piani, giardino in comune, cave e parcheggio inclusi. Circa 70 m², ma il piano superiore era sottotetto con soffitto basso. D’estate caldo, con i Velux la pioggia si sentiva la notte. 2.200 CHF/mese. Abbiamo vissuto lì 4 anni e conosciuto tante persone nel villaggio.
Appartamento attuale vicino all’EPFL: 90 m², casa nuova, giardino privato, garage doppio, cave di 60 m². 3.200 CHF/mese.

I “pezzi” svizzeri: come si contano le stanze

In Svizzera gli appartamenti si misurano in pezzi (pièces/Zimmer), non in vani o locali come in Italia. Il conteggio include cucina e soggiorno:

Denominazione	Cosa include	Equivalente italiano
1.5 pezzi	Monolocale + bagno	Monolocale
2.5 pezzi	Soggiorno/cucina + 1 camera + bagno	Bilocale
3.5 pezzi	Soggiorno + cucina + 2 camere + bagno	Trilocale
4.5 pezzi	Soggiorno + cucina + 3 camere + 2 bagni	Quadrilocale

Il “.5” indica tipicamente il bagno o un locale di servizio.

SERAFE: la tassa che arriva di sorpresa

Appena ti registri al comune svizzero, entra nel sistema e ricevi una lettera da SERAFE, l’organismo che riscuote la tassa sulla ricezione radiotelevisiva.

L’importo è 335 CHF/anno per economía domestica (2026). Non importa se hai una TV o meno: la tassa si applica a qualsiasi abitazione.

Si paga annualmente o a rate trimestrali. Si può disdire solo se si dimostra di non avere dispositivi in grado di ricevere contenuti radiotelevisivi: quasi impossibile nella pratica moderna.

Lingua e contratto: il bail à loyer

Il contratto di affitto si chiama bail à loyer in francese o Mietvertrag in tedesco. È standardizzato a livello cantonale: in Canton Vaud segue il modello ufficiale dell’USPI (Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier).

Cosa verificare prima di firmare:

Durata del contratto (a tempo indeterminato o determinato)
Preavviso di disdetta: di solito 3 mesi, con scadenza al 31 marzo, 30 giugno o 30 settembre
Regolamento di casa (règlement de maison): norme su rumore, orari, uso degli spazi comuni
Spese accessorie (charges): cosa è incluso nell’affitto (riscaldamento, acqua calda, ecc.)
Animali: specificato esplicitamente se ammessi o meno

Domande frequenti

Posso affittare senza permesso B? Tecnicamente sì: non esiste un divieto legale. Ma in pratica le agenzie non ti accettano senza permesso. I proprietari privati possono fare eccezioni, specialmente dopo un incontro di persona.

Quanto tempo ci vuole per trovare casa? Da 2 settimane a 3 mesi, dipende molto dalla zona, dal budget e dalla fortuna. Losanna e Ginevra sono le più competitive. Comuni più piccoli fuori città hanno più disponibilità.

Posso portare un cane? Dipende dal proprietario. Non è automaticamente vietato dalla legge, ma molti contratti lo escludono. Comunicalo sempre nella lettera motivazionale: è meglio saperlo subito.

Come si rinnova o si disdice il contratto? La disdetta va inviata per raccomandata entro i termini previsti (di solito 3 mesi prima delle scadenze contrattuali). In Canton Vaud, le scadenze tipiche sono marzo, giugno e settembre.

Cosa succede se lascio l’appartamento in anticipo? Puoi proporre un inquilino sostituto (sous-locataire solvable) al proprietario. Se lo accetta, sei libero dall’obbligo contrattuale anche prima della scadenza.